PERSON MAGAZINE
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La venta de una vivienda heredada requiere una serie de actuaciones previas de carácter jurídico, fiscal y registral. Antes de iniciar la comercialización del inmueble es fundamental comprobar que la herencia se encuentra correctamente tramitada, determinar quiénes ostentan la titularidad de la propiedad y conocer las obligaciones fiscales asociadas tanto a la adquisición hereditaria como a la posterior venta.
En este artículo analizamos los principales aspectos que deben tenerse en cuenta para vender un piso heredado en Valencia, desde la aceptación de la herencia hasta la formalización de la compraventa.
Sí. Una vivienda adquirida mediante herencia puede transmitirse mediante compraventa siempre que previamente se hayan realizado los trámites necesarios para determinar y acreditar la titularidad del inmueble.
Con carácter general, el procedimiento comprende las siguientes fases:
Obtención de la documentación relativa al fallecimiento.
Determinación de los herederos.
Identificación y valoración de los bienes que integran la herencia.
Aceptación y adjudicación de la herencia.
Presentación y liquidación de los impuestos correspondientes.
Regularización de la situación registral del inmueble.
Preparación de la vivienda para su comercialización.
Formalización de la compraventa.
Cumplimiento de las obligaciones fiscales derivadas de la venta.
La complejidad del procedimiento dependerá de las circunstancias concretas de cada sucesión.
Antes de adjudicar la vivienda a los herederos es necesario reunir determinada documentación.
El certificado de defunción acredita oficialmente el fallecimiento y permite iniciar los trámites relacionados con la sucesión.
El certificado de últimas voluntades permite determinar si la persona fallecida otorgó testamento y, en caso afirmativo, identificar al notario ante el que se formalizó.
Cuando existe testamento, será necesario obtener una copia autorizada para comprobar la distribución establecida por el fallecido.
Si no existe testamento, deberá determinarse quiénes son los herederos legales mediante el correspondiente procedimiento de declaración de herederos.
Una vez identificados los herederos y los bienes que forman parte de la sucesión, debe procederse a la aceptación y, en su caso, adjudicación de la herencia.
En esta fase se determina qué bienes corresponden a cada heredero y en qué proporción.
Cuando existen varios herederos, una misma vivienda puede quedar adjudicada a diferentes personas en régimen de copropiedad. Esta circunstancia tendrá especial relevancia en el momento de plantear una futura venta.
Antes de comercializar el inmueble resulta conveniente que la situación jurídica de la propiedad esté claramente definida.
La valoración del inmueble constituye uno de los aspectos más relevantes de la operación.
El valor atribuido a una vivienda en el momento de la herencia puede tener consecuencias fiscales posteriores, especialmente si el inmueble se vende.
Por este motivo, la valoración debe realizarse teniendo en cuenta tanto los criterios fiscales aplicables como las características reales de la vivienda y su situación en el mercado inmobiliario.
Entre los factores que pueden influir en la valoración se encuentran:
Ubicación.
Superficie.
Estado de conservación.
Altura y orientación.
Existencia de ascensor, terraza o garaje.
Calidad del edificio.
Necesidad de reforma.
Oferta comparable existente.
Demanda de vivienda en la zona.
El valor fiscal de un inmueble y su precio de mercado no tienen por qué coincidir. Por ello, resulta recomendable diferenciar ambos conceptos durante todo el proceso.
Cuando se hereda una propiedad y posteriormente se vende, deben diferenciarse claramente las obligaciones tributarias derivadas de la herencia de aquellas que pueden generarse como consecuencia de la compraventa.
La adquisición de una vivienda mediante herencia está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La tributación efectiva dependerá, entre otros factores, de:
El grado de parentesco con el fallecido.
El valor de los bienes heredados.
El patrimonio preexistente del heredero.
Las reducciones y bonificaciones aplicables.
Las circunstancias personales de los beneficiarios.
La normativa autonómica aplicable.
En la Comunitat Valenciana existen bonificaciones relevantes para determinadas adquisiciones por herencia entre familiares próximos. No obstante, la aplicación concreta debe analizarse individualmente en función de las circunstancias de cada sucesión.
Cuando se transmite por herencia un inmueble urbano puede resultar aplicable el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido habitualmente como plusvalía municipal.
Se trata de un impuesto de carácter municipal, por lo que su gestión corresponde al ayuntamiento en el que se encuentre situado el inmueble.
En determinadas transmisiones por fallecimiento pueden existir bonificaciones cuando se cumplen los requisitos establecidos por la normativa municipal.
También existen supuestos en los que puede acreditarse que no se ha producido incremento del valor del terreno y, por tanto, la operación puede quedar no sujeta al impuesto.
La posterior venta del inmueble constituye una operación distinta de la adquisición mediante herencia.
Si de la compraventa se deriva una ganancia patrimonial, esta deberá analizarse a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
De forma simplificada, la ganancia patrimonial se determina comparando el valor de transmisión de la vivienda con su valor de adquisición, teniendo en cuenta los criterios y gastos fiscalmente aplicables.
En el caso de una propiedad heredada, el valor atribuido al inmueble en la sucesión puede tener especial relevancia para calcular la eventual ganancia patrimonial generada en una venta posterior.
Por este motivo, resulta recomendable realizar un análisis fiscal previo a la comercialización de la vivienda.
La venta de la propiedad también puede generar una nueva obligación relacionada con la plusvalía municipal.
En este caso, deberá estudiarse el incremento de valor del terreno producido durante el periodo correspondiente y aplicar las reglas establecidas por el ayuntamiento.
La existencia de una transmisión no implica necesariamente que siempre exista una cuota a pagar. Cada operación debe analizarse atendiendo a sus circunstancias concretas.
No existe, con carácter general, un periodo obligatorio de varios años que deba transcurrir antes de poder vender una vivienda heredada.
Lo relevante es que la situación sucesoria esté correctamente resuelta y que los propietarios puedan acreditar su capacidad para transmitir el inmueble.
Antes de formalizar la venta deberán estar correctamente gestionadas cuestiones como:
La identificación de los herederos.
La aceptación y adjudicación de la herencia.
Las obligaciones fiscales correspondientes.
La titularidad del inmueble.
Las posibles cargas registrales.
Los derechos de usufructo, cuando existan.
El acuerdo entre los diferentes propietarios.
Una sucesión sencilla puede tramitarse con mayor agilidad, mientras que la existencia de varios herederos, usufructuarios, cargas o discrepancias puede prolongar el procedimiento.
Cuando una vivienda pertenece a varios herederos, todos ellos deberán tenerse en cuenta en el proceso de venta conforme a los derechos que ostenten sobre la propiedad.
Antes de iniciar la comercialización resulta aconsejable establecer un acuerdo sobre:
La decisión de vender.
El precio de salida.
Las condiciones mínimas aceptables.
El margen de negociación.
El reparto de determinados gastos.
La representación durante el proceso de compraventa.
Resolver estas cuestiones con anterioridad reduce la posibilidad de que surjan discrepancias cuando ya exista una oferta de compra.
La falta de acuerdo entre copropietarios puede impedir que una compraventa convencional se formalice en las condiciones inicialmente previstas.
Dependiendo de cada situación, pueden analizarse diferentes alternativas jurídicas, entre ellas:
La adquisición de las participaciones por uno de los copropietarios.
La negociación de un acuerdo entre los titulares.
La extinción de la situación de copropiedad cuando legalmente proceda.
La transmisión de participaciones.
Las vías judiciales previstas para resolver determinadas situaciones de comunidad de bienes.
Las implicaciones fiscales y jurídicas de cada alternativa son diferentes, por lo que requieren un análisis específico.
En determinadas herencias puede existir una separación entre la nuda propiedad y el usufructo.
Esta situación es habitual, por ejemplo, cuando determinados herederos reciben la propiedad del inmueble mientras otra persona mantiene el derecho de uso y disfrute.
La existencia de un usufructo no implica necesariamente que la vivienda no pueda venderse, pero sí condiciona la operación y determina qué titulares deben intervenir.
Antes de iniciar la venta debe comprobarse con precisión la distribución de derechos sobre el inmueble.
Además de los documentos habituales de cualquier compraventa inmobiliaria, una vivienda heredada puede requerir documentación específica relacionada con la sucesión.
Entre los principales documentos que conviene revisar se encuentran:
Certificado de defunción.
Certificado de últimas voluntades.
Testamento o declaración de herederos.
Escritura o documento de aceptación y adjudicación de herencia.
Justificantes relacionados con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Documentación de la plusvalía municipal.
Escritura de propiedad.
Nota simple actualizada.
Documentación identificativa de los propietarios.
Certificado de eficiencia energética.
Certificado relativo a la comunidad de propietarios.
Información del IBI.
Referencia catastral.
Documentación relativa a hipotecas o cargas.
Documentación correspondiente a derechos de usufructo, si existen.
Los documentos concretos dependerán de las características de cada operación.
Antes de poner a la venta una vivienda heredada resulta especialmente recomendable obtener una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
Este documento permite comprobar:
La identidad de los titulares.
El porcentaje de propiedad correspondiente a cada uno.
La existencia de hipotecas.
Posibles embargos.
Derechos de usufructo.
Otras cargas o limitaciones registrales.
Detectar cualquier incidencia antes de iniciar la comercialización permite disponer de tiempo suficiente para resolverla y evita retrasos durante la negociación con un comprador.
La existencia de una hipoteca no impide necesariamente la venta del inmueble.
Será necesario determinar:
La deuda pendiente.
La entidad financiera acreedora.
La situación registral de la carga.
El procedimiento previsto para su cancelación.
También pueden existir hipotecas cuya deuda ya haya sido satisfecha, pero que continúen figurando en el Registro de la Propiedad por no haberse realizado la cancelación registral.
Por este motivo, la revisión registral previa resulta fundamental.
El precio de una vivienda heredada debe determinarse mediante criterios objetivos de mercado.
La vinculación personal o familiar con el inmueble no debe sustituir un análisis profesional de su valor.
Para establecer un precio de comercialización adecuado deben estudiarse, entre otros elementos:
La ubicación exacta.
Las características del barrio.
La superficie y distribución.
El estado de conservación.
La altura y orientación.
Los servicios del edificio.
La existencia de garaje o terraza.
La necesidad de reforma.
La oferta comparable.
La demanda existente.
Las operaciones recientes de características similares.
Una valoración adecuada permite establecer una estrategia de comercialización coherente con las condiciones reales del mercado.
La conveniencia de realizar una reforma debe estudiarse individualmente.
Determinadas actuaciones pueden mejorar la presentación del inmueble y facilitar su comercialización:
Reparaciones menores.
Pintura.
Limpieza profesional.
Mejora de la iluminación.
Retirada de mobiliario deteriorado.
Preparación estética del inmueble.
Sin embargo, una reforma integral no siempre incrementa el precio de venta en una cuantía suficiente para compensar su coste.
Antes de invertir en una reforma resulta recomendable analizar el posible incremento del valor de mercado, el coste de las actuaciones y el plazo previsto de comercialización.
Una adecuada planificación permite evitar incidencias durante la operación.
Entre los errores más frecuentes se encuentran:
La titularidad debe estar claramente determinada antes de formalizar la compraventa.
Es recomendable conocer los impuestos y gastos asociados antes de determinar el resultado económico de la operación.
Un precio de salida alejado de la realidad del mercado puede prolongar considerablemente el periodo de comercialización.
Las hipotecas, usufructos, embargos u otras cargas pueden condicionar o retrasar una compraventa.
Cuando existen varios titulares es conveniente establecer previamente las condiciones básicas de la venta.
La revisión documental debería realizarse antes de iniciar la comercialización y no cuando la negociación se encuentre avanzada.
Como síntesis, antes de iniciar la venta conviene comprobar los siguientes aspectos:
Situación sucesoria
Identificación de los herederos.
Existencia de testamento o declaración de herederos.
Aceptación y adjudicación de la herencia.
Presentación de los impuestos correspondientes.
Situación jurídica del inmueble
Titularidad.
Nota simple registral.
Posibles hipotecas.
Usufructos.
Embargos u otras cargas.
Situación fiscal
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Plusvalía municipal derivada de la herencia.
Posible tributación en IRPF tras la venta.
Plusvalía municipal correspondiente a la transmisión.
Preparación para la venta
Valoración de mercado.
Documentación de la vivienda.
Certificado energético.
Situación de la comunidad de propietarios.
IBI y referencia catastral.
Estrategia de comercialización.
La venta de una propiedad heredada exige coordinar aspectos jurídicos, fiscales, registrales e inmobiliarios.
Una revisión previa de la documentación y de la situación de la propiedad permite anticipar posibles incidencias, establecer correctamente el precio de mercado y desarrollar la compraventa con mayores garantías.
En Person Inmobiliaria analizamos cada propiedad de forma individual, estudiando sus características, su situación en el mercado y la estrategia de comercialización más adecuada.
Si dispone de una vivienda heredada en Valencia y está considerando su venta, nuestro equipo puede realizar una valoración profesional del inmueble y asesorarle durante las distintas fases del proceso de comercialización.
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